Mit Anlauf: „Die Zeit“-Joffe verliert am BGH

Werden unter dem scharfen Schwert des Äußerungsrechts politische Zensurgefechte geführt? Wir wissen es nicht. Gestern war Judgement Day am BGH in Sachen Josef Joffe/Dr. Jochen Bittner vs. ZDF (Die Anstalt). Ausgangspunkt allen Ungemachs war die Kabarett-Sendung „Die Anstalt“ vom 29. April 2014, in deren Verlauf die transatlantischen Verbindungen der beiden Journalisten anhand einer Schautafel visuell „aufgearbeitet“ wurden.

Irgendwie müssen sich da Ungenauigkeiten eingeschlichen haben, denn das Hanseatische Oberlandesgericht stellte wenig später, in den von beiden Journalisten angestrengten Unterlassungsprozessen, fest, dass von den in der Sendung behaupteten 8 Verbindungen des Herrn Joffe wohl nur 6 den Tatsachen entsprechen. Insbesondere die Verbindung zur Atlantik-Brücke e.V. sei zum Zeitpunkt der Ausstrahlung der Sendung längst nicht mehr so fest gewesen, wie behauptet. Bei Bittner sei zudem wahrheitswidrig auch die Behauptung aufgestellt worden, er habe an der Vorbereitung der Gauck-Rede auf der Münchener Sicherheitskonferenz 2014 mitgewirkt, über die Bittner dann später auch noch berichtete. Die Aussagen wurden verboten; letztlich war das ZDF gezwungen, die Folge aus der Mediathek zu entfernen.→ weiterlesen

Pack vs. Gutmensch – Open Data Crunch in Dresden

Nein, der Open Data Crunch ist keine Frühstückscerealie oder Calisthenicsübung für Fortgeschrittene, sondern ein Programmierwettstreit, der im Rahmen der diesjährigen Datenspuren des Chaos Computer Clubs in den Technischen Sammlungen Dresden ausgetragen wurde. Die dahinterstehende Idee ist, den Gedanken des Open-Government voranzutreiben und erste Nutzungsmöglichkeiten und Anwendungen zu entwickeln, die den umfangreichen Datenschatz der öffentlichen Hand nicht nur zugänglich, sondern – möglichst auch visualisierend – auswertbar machen. Was bei dem 27-stündigen Codingmarathon rausgekommen ist, kann in dem verlinkten Video bestaunt werden.

Besonders gelungen fand ich, neben dem Gewinner, der DVBot-App, das Applet zur Wohnungssuche in Dresden. Dabei können verschiedene (augenzwinkende) Voreinstellungen getätigt werden, z.B. ob man sich eher als Selbstverwirklicher oder „Gutmensch“ sieht.→ weiterlesen

Unwirksame Kündigung eines Immobiliendarlehens trotz Zahlungsrückstand im Tilgungsersatz

Das Landgericht Hagen hat mit Urteil vom 01.06.2016, Az. 3 O 251/15, entschieden, dass die Zwangsvollstreckung aus einer Grundschuld unzulässig ist, weil die erklärten Darlehenskündigungen der Bank unwirksam waren, obwohl im Zeitpunkt der Kündigung ein erheblicher Zahlungsrückstand im vereinbarten Tilgungsersatz bestand.

Sachverhalt

Der Kläger nahm 2009, zur Finanzierung seiner Immobilie, ein Darlehen über gut 230.000,- Euro bei einer deutschen Großbank auf. Während ein Teil des Darlehens mit fester Tilgung bedient werden sollte, wurde für den zweiten Teilbetrag eine vertragliche Tilgungsaussetzung vereinbart. Als Tilgungsersatz dienten zwei Lebensversicherungen des Klägers, die laufend vom Kläger bedient werden und dann endfällig das Darlehen tilgen sollten.

Zum Zwecke der Sicherung des Darlehens wurden die beiden Lebensversicherungen an die beklagte Bank abgetreten und zusätzlich das klägerische Grundstück mit zwei Grundschulden belastet.

Im Jahre 2011 kam es zu vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten des Mandanten. Das örtliche Finanzamt stellte erhebliche Nachforderungen, weil zusätzliche Einkünfte der Ehefrau des Klägers geschätzt wurden. Trotz Rechtsmittel wurde eine Aussetzung der Vollziehung der Steuernachforderungen nicht gewährt, so dass die Forderungen des Finanzamts zunächst vorrangig vom Mandanten bedient werden mussten, um Vollstreckungsmaßnahmen abzuwenden. Später gewann der Kläger zwar den Prozess gegen das Finanzamt und erhielt eine fünfstellige Steuerrückerstattung, was ihm aber hier nicht (mehr) weiter half, denn aufgrund der Zahlungen an das Finanzamt kam es zu Liquiditätsproblemen bei den monatlichen Prämienzahlungen in die beiden Lebensversicherungen, folglich wurden die Lebensversicherungen ruhend gestellt.→ weiterlesen

Kappungsgrenzenverordnung für Dresden

Die Landeshauptstadt Dresden besitzt seit dem 30.07.2015 (Tag der Veröffentlichung) eine Kappungsgrenzenverordnung im Sinne des  § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt seit diesem Tag, ohne Einschränkung, für das gesamte Stadtgebiet von Dresden.

Die Mieten für das Stadtgebiet von Dresden dürfen somit nur um maximal 15 Prozent in drei Jahren erhöht werden. Die Miete darf dabei bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen sind hiervon ausgenommen.

Die Verordnung tritt am 30.06.2020 außer Kraft.

Eine Mietpreisbremse, also die Beschränkung der zulässigen Neumieten auf nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wurde für Dresden bisher nicht beschlossen.

Die EnEV, der Makler und die Immobilienanzeige, was gilt?

Derzeit laufen einige wettbewerbsrechtliche Abmahnungen gegen Immobilienmakler durch die Instanzen, die fehlende Pflichtangaben zur EnEV (Energieeinsparverordnung) zum Gegenstand haben. Die Abmahner sehen in den Immobilienanzeigen, ohne zureichende Pflichtangaben nach der EnEV, einen erheblichen Wettbewerbsverstoß. Offenbar ist es so, dass einige Verbraucherschutz- und Umweltverbände entsprechende Abmahnungen an die Makler verschicken.

Dabei zeichnet sich in der Rechtsprechung eine Tendenz in Richtung Wettbewerbsverstoß ab. Dennoch, sowohl das Landgericht Berlin – zuletzt noch mit Urteil vom 28.01.2016, Az.: 52 O 204/15 – als auch das Landgericht Gießen und ebenso das Landgericht Bielefeld stellen sich auf Seiten der Makler und hangeln sich dabei eng am Wortlaut der EnEV entlang, wonach die Verordnung selbst keine exakte Bestimmung darüber treffe, wen die Verpflichtung zur Exposition des Energieausweises treffe, jedenfalls aber nicht den Makler. Das sehen viele andere Landgerichte, mit beachtlichen Gründen, völlig anders, zumal ja der Wortlaut des § 16 a EnEV gerade an die Verkaufs- oder Vermietungsanzeige anknüpft.

Das Landgericht Würzburg hat sich in seinem Urteil vom  10.09.2015, Az.: 1 HKO 1046/15 etwas ausführlicher mit der Genese der EnEV und ihrer europarechtlichen Grundlagen beschäftigt und kommt dabei zu der Überzeugung, dass ein spürbarer Wettbewerbsverstoß vorliegt, weil es durch das Fehlen der Angaben zu relevanten Fehlvorstellungen beim Verbraucher kommen kann:→ weiterlesen

Eigenbedarf der GbR: LG München stellt sich gegen den BGH!

Die umstrittene Frage des Eigenbedarfs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist ein Dauerbrenner im Kündigungsrecht.

Ob juristische Personen oder Personengesellschaften einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 II Nr. 2 BGB haben können, ist nach wie vor umstritten. Ich hatte hier – im Rahmen der Diskussion um den Eigenbedarf einer Gemeinde im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen – das Problem ansatzweise kurz erörtert. Das Landgericht München I hat sich nun offen gegen die aktuelle BGH-Rechtsprechung gestellt und den Eigenbedarf des Gesellschafters einer GbR, aus systematischen Erwägungen, abgelehnt.

Sachverhalt

Die Parteien streiten um die Räumung einer von den Beklagten angemieteten 5-Zimmer-Wohnung in München nach einer Eigenbedarfskündigung der klagenden GbR, wonach zugunsten der Tochter eines ihrer Gesellschafter eine Eigenbedarfssituation vorgelegen habe. Die Beklagten wohnen seit 1985 in der streitgegenständlichen Wohnung.

Ab 1994 betrieb die GbR die Verwertung des Grundstücks. Das Anwesen wurde saniert, aufgeteilt und teilweise verkauft, wobei die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten eine der letzten Wohnungen im Anwesen ist, die noch nicht saniert/verkauft wurde. Ein Gründungsgesellschafter der GbR schied 1994 aus finanziellen Gründen aus der Gesellschaft aus, hierfür wurde ein neuer Gesellschafter aufgenommen. Im Übrigen blieb der Gesellschafterbestand unverändert, wobei zu keinem Zeitpunkt verwandtschaftliche Beziehungen zwischen den Gesellschaftern der Klägerin bestanden.

Bereits in den Jahren vor der Kündigung führten die Parteien die üblichen Scharmützel durch; Mietminderungen wurden seitens der Beklagten durchgesetzt, einer avisierten Mieterhöhung jedoch die Zustimmung versagt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs folgte auf dem Fuße.

Die Entscheidung

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Nach § 573 II Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt.

Das LG München I weicht nun in dieser Frage bewusst von der bisherigen Rechtsprechung des BGH ab, wonach eine GbR mit einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar ist und sich daher den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zurechnen lassen kann. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine als Vermieterin auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 573 II Nr. 2 BGB ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn einer ihrer Gesellschafter oder ein Angehöriger eines Gesellschafters die in Rede stehende Wohnung für sich nutzen möchte.

Was dann folgt, ist eine veritable Abrechnung mit den hergebrachten Grundsätzen des BGH zu sog. „Vermietermehrheiten“ und stellt den Kündigungsschutz, beim nicht überschaubaren Personenkreis, vom Kopf wieder auf die Füße:→ weiterlesen

Ewige Jagdgründe für das „ewige Widerrufsrecht“?

Etwas unterhalb des gewöhnlichen „Juraradars“ ploppte am 27.01.2016 diese dünne Pressemeldung des BMJV auf. In ihr ist die Rede davon, dass das Bundeskabinett „beschlossen“ habe, das (noch) für ältere Wohnimmobilienkredite geltende „ewige Widerrufsrecht“ nunmehr drei Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes final und damit für alle Zeiten zu beenden. Konkret geht es dabei um Immobilienkredite der Jahre 2002 bis 2010, die in großer Zahl an unwirksamen Widerrufsbelehrungen der Banken „leiden“. Darüber hinaus soll künftig auch bei Null-Prozent-Finanzierungen ein Widerrufsrecht gelten, so, wie bei anderen Immobilienfinanzierungen auch, was bisher nicht der Fall war.

In den wenigen Beiträgen, die sich mit dem Thema auseinandersetzen, wurde kolportiert, dass bereits am 21.06.2016 eben dieser Stichtag sei, an dem das „ewige Widerrufsrecht“ Einzug in die ewigen Jagdgründe hält, was wiederum bedeutet hätte, dass spätestens am 21.03.2016 das entsprechende Gesetz in Kraft getreten ist.

Man muss nicht viel vom Gesetzgebungsverfahren verstehen, um zu wissen, dass das „Bundeskabinett“ alles mögliche beschließen kann, Gesetze allerdings (noch) nicht, jedenfalls solange nicht, bis der (Gesetzgebungs-)Notstand ausgerufen wurde. Davon ist mir aber nichts bekannt. Am 21.03.2016 ist ein solches Gesetz nicht in Kraft getreten. Wo genau im Gesetzgebungsverfahren der Regierungsentwurf „hängengeblieben“ ist, ist nicht übermittelt.

Interessant ist es aber schon, dass die Gesetzesinitiative zu dieser umstrittenen Rechtsfrage gleich von der Regierungsbank ausgeht und nicht etwa aus „der Mitte des Parlaments“. Hoffentlich hat das, in Zeiten von Panama Papers & Co., nichts damit zu tun, dass man seit geraumer Zeit dazu übergegangen ist, die Geburtstagsfatsche für Ex-Großbanker gleich im Kanzleramt auszurichten.

Weitere Informationen zum „ewigen Widerrufsrecht“ finden Sie hier und zum Stand der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hier.

Update 16.04.2016

Die entscheidende Gesetzesänderung wurde in die „Überleitungsvorschrift zur Umsetzung der Wohnimmobilienrichtline“ gepackt. In § 38 Absatz 3 zu Art. 229 EGBGB heißt es:

(3) Bei Immobiliardarlehensverträgen gemäß § 492 Absatz 1a Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der vom 1. August 2002 bis einschließlich 10. Juni 2010 geltenden Fassung, die zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010 geschlossen wurden, erlischt ein fortbestehendes Widerrufsrecht spätestens drei Monate nach dem 21. März 2016, wenn das Fortbestehen des Widerrufsrechts darauf beruht, dass die dem Verbraucher erteilte Widerrufsbelehrung den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Anforderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entsprochen hat. Bei Haustürgeschäften ist Satz 1 nur anzuwenden, wenn die beiderseitigen Leistungen aus dem Verbraucherdarlehensvertrag bei Ablauf des 21. Mai 2016 vollständig erbracht worden sind, andernfalls erlöschen die fortbestehenden Widerrufsrechte erst einen Monat nach vollständiger Erbringung der beiderseitigen Leistungen aus dem Vertrag.

Damit zieht das ewige Widerrufsrecht, so wie angekündigt, am 21. Juni 2016 nun doch in die ewigen Jagdgründe ein.

Update 03.05.2016

In der aktuellen NJW Nr. 18/2016 (Neue Juristische Wochenschrift) vom 28.04.2016 findet sich auf Seiten 1265 ff. ein Aufsatz zum Erlöschen des „ewigen“ Widerrufsrechts, der sich auch mit den verfassungsrechtlichen Problemen der (echten) Rückwirkung befasst. Kurz auf den Punkt gebracht: alles zulässig.

In dem Aufsatz ist auch die Rede davon, dass allein bei der Sparkasse ein Kreditvolumen von 330 Mrd. Euro betroffen ist. Na, da werden am 21.06.2016 um 0 Uhr die Korken knallen!

WEG: Unterbringung von Asylbewerbern ist zulässige Wohnnutzung

Als eines der ersten Gerichte musste sich das Amtsgericht Laufen mit der Frage auseinandersetzen, ob die Unterbringung von Flüchtlingen im Wohnungseigentum eine zulässige Wohnnutzung darstellt.

Sachverhalt

Die Kläger im Beschlussanfechtungsverfahren sind Wohnungseigentümer einer ca. 92 m² großen Wohnung. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weist diese Einheit zu Wohnzwecken aus. Die Kläger vermieten ihre Wohnung an den Freistaat Bayern, der wiederum die Wohnung zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern nutzt. Die WEG beschließt mehrheitlich, den Eigentümern der Sondereigentumseinheit die Nutzung zur Unterbringung von Flüchtlingen zu untersagen, weil dadurch alle möglichen und unmöglichen Beeinträchtigungen zu befürchten wären.

Die Entscheidung

Das AG Laufen hat alle diesbezüglichen Beschlüsse der WEG für unwirksam erklärt und dabei überzeugende Begründungen ins Feld geführt:

Das Gericht ist der Ansicht, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässige Wohnnutzung darstellt. Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.01.2010 ausgeführt hat (BGH ZWE 2010, 130), ist maßgeblich für die Frage, was eine zulässige Wohnnutzung darstellt, § 1 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung heranzuziehen. Nach § 1 Abs. 2 WEG kann Wohnungseigentum nur an einer Wohnung begründet werden, so dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet und das Wohnungseigentum zum Wohnen auch bestimmt sein muss und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet. Der BGH führt insoweit aus (BGH ZWE 2010, 130, 131): „Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt. Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.

Das Gericht vergleicht dann die Unterbringung von Asylbewerbern mit der zulässigen Nutzung des Wohneigentums als Ferienwohnung und kommt zu dem Ergebnis, dass eine spezifisch höhere Beeinträchtigung oder Belastung durch die Unterbringung von Asylbewerbern nicht zu erkennen ist. → weiterlesen

Rücktritt vom Kaufvertrag nach Verbauung des „Skyline-Blicks“

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat gerade einen interessanten Fall entschieden (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14) und dabei lehrbuchartig die Voraussetzungen des Rücktritts vom Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt/Main abgehandelt.

Sachverhalt

Die Käufer einer Eigentumswohnung in Frankfurt/Main nahmen den beklagten Bauträger auf Rückabwicklung eines notariellen Bauträgervertrages vom 18.04.2008 in Anspruch. Grundlage des Vertragsschlusses waren u.a. die Baubeschreibung und der Verkaufsprospekt. Der Kaufpreis der Wohnung im oberen Segment betrug insgesamt ca. 326.000,- Euro. Die Übergabe fand am 23.06.2009 statt.

Nach Übergabe des Objektes wurde, etwas unterhalb des Gebäudes, durch den selben Bauträger, ein weiteres Gebäude in dreigeschossiger Bauweise errichtet. Die Kläger traten deshalb am 20.05.2011 vom Vertrag zurück und vermieteten die Wohnung. Sie verlangten von der Beklagten Rückabwicklung des Vertrages gegen Zahlung von Kaufpreis, Erwerbskosten, Zinsen und Gebühren sowie vorgerichtlichen Anwaltskosten unter Abzug eines mit Euro 11.236,80 berechneten Nutzungsvorteils.

Die Käufer tragen im Prozess vor, die prospektmäßigen Vorgaben bezüglich des Schallschutzes seien nicht eingehalten. Zudem sei ein Blick auf die Frankfurter Skyline vertraglich zugesagt gewesen, der nach der Verwirklichung des weiteren Bauvorhabens nicht mehr gegeben sei.→ weiterlesen