BGH: Keine Rückforderung der unter der Vergleichsmiete liegenden Miete aus der Mieterhöhung

Der im Instanzenzug teilweise verbissen geführte Rechtsstreit über die Rückforderung vermeintlich zu viel gezahlter Miete ging nun am BGH zugunsten der Mandantschaft aus. Der BGH hat das Berufungsurteil des LG Dresden Az. 4 S 583/15 aufgehoben und das für den Vermieter obsiegende Urteil der I. Instanz wiederhergestellt.

Sachverhalt

In einigen Pressemeldungen wurde der Streit etwas knapp dargestellt, daher hier die wichtigsten Eckpunkte:

Die Mietparteien vereinbarten im Jahre 2006 im Wohnraummietvertrag keine Wohnfläche der Wohnung. Die vom Vermieter im Zeitraum von 2007 bis 2013 erklärten 4 Mieterhöhungen, mit denen die Nettokaltmiete jeweils erhöht wurde, bezog sich allerdings auf eine vom Vermieter jeweils angegebene Wohnfläche von 113,66 m². Die jeweils erhöhte Nettokaltmiete blieb gleichwohl immer noch hinter der jeweils gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete in Dresden zurück. Der Mieter stimmte jeweils der eingeforderten, erhöhten Miete zu und zahlte diese anschließend an den Vermieter.

Im Jahre 2013 verlangte der Mieter für den unverjährten Zeitraum ca. EUR 6.000,- zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurück, auf Basis einer sachverständig ermittelten Wohnfläche von 94,25 m².

Instanzliche Feststellungen

Nach einigem Hickhack zur Wohnfläche, – im selbständigen Beweisverfahren wurde zunächst eine Wohnfläche von 99,75 m² ermittelt, später, nach Ergänzungsgutachten dann 101,78 m², dann wiederum in der Beweisaufnahme des Berufungsverfahrens eine Fläche von 102,11 m² – erfolgte auf Basis der (letzten) Feststellung die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der „überzahlten“ Miete nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung.

BGH-Entscheidung

Zu Unrecht. Der BGH lehnt einen Anspruch des Mieters aus Bereicherungsrecht (§ 812 I 1 Alt. 1 BGB) ab, denn die Mietzahlungen haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Mietparteien über die erhöhte Miete und führt sogleich aus, dass auch eine Anpassung der Geschäftsgrundlage (§ 313 I, II BGB) nicht in Betracht kommt.

Die im Streitfall vereinbarten Mieterhöhungen (der Vermieter erklärt diese und der Mieter stimmt zu) seien dahingehend auszulegen, dass die Miete jeweils auf den explizit genannten Gesamtbetrag erhöht wurde. Vorliegend war es tatsächlich so, dass der Vermieter die Wohnfläche nur zur Nachvollziehbarkeit der einzelnen Berechnungsschritte angegeben hatte, letztlich dann im Zustimmungsformular aber nur die neue Gesamtmiete ausgewiesen war und nicht die „Quadratmetermiete“.

Hätte der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB durchsetzen können, scheidet die Anpassung der Vertragsgrundlage, wegen Vorliegens eines Kalkulationsirrtums, aus, so der BGH. In einem solchen Fall sei dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar. Anders läge der Fall nur dann, wenn die Mieterhöhung auf Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermiete, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, vereinbart werde.

Auch der Einwand des Mieters, er hätte den Mietvertrag so nicht abgeschlossen, wenn er die tatsächliche Wohnfläche bei Abschluss des Vertrages gekannt hätte, blieb erfolglos.

Der Senat wägt selbst ab und erklärt, dass „unter Berücksichtigung aller Umstände, einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung„, dem Mieter ein Festhalten am Vertrag zumutbar ist. Bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung hat sich die deutlich als zu hoch angegebene Wohnfläche nicht zum Nachteil des Mieters ausgewirkt, zumal ihm durch die Suche nach einer Wohnung Kosten und Mühen entstanden wären und unklar sei, ob er überhaupt eine vergleichbare neue Wohnung zu einer Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gefunden hätte.

Anmerkung

Der Fall zeigt sehr schön, dass bereits bei der Begründung des Mietverhältnisses größte Sorgfalt auf die Vertragserklärungen der Parteien anzuwenden ist. Die Wohnfläche gehört schon aus Gründen der Risikominimierung nicht in den Vertrag, um hierzu keine Beschaffenheitsvereinbarung zu setzen. Die hier außergerichtlich und im Instanzenzug eingeholten Sachverständigengutachten zur tatsächlichen Wohnfläche wichen teilweise erheblich voneinander ab. Wie soll der Laie eine tatsächliche Wohnfläche verlässlich ermitteln – mit einem 8-Meter-Bandmaß? – wohl kaum. Im Übrigen spielt die exakte Wohnfläche in der Realität des Aushandelns der Mietvertragspunkte auch nur eine untergeordnete Rolle.

Auch die Mieterhöhungserklärungen sind, wie oben gezeigt, sorgfältig zu verfassen, um nicht ungewollt dann doch in eine Quadratmetermiete zu wechseln. Die Zustimmung sollte dabei nur auf den eingeforderten Gesamtbetrag gerichtet sein, um nicht später sein „Blaues Wunder“ zu erleben.

BGH Urteil vom 11.12.2019 Az. VIII ZR 234/18