Eigenbedarf der GbR: LG München stellt sich gegen den BGH!

Die umstrittene Frage des Eigenbedarfs einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist ein Dauerbrenner im Kündigungsrecht.

Ob juristische Personen oder Personengesellschaften einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 II Nr. 2 BGB haben können, ist nach wie vor umstritten. Ich hatte hier – im Rahmen der Diskussion um den Eigenbedarf einer Gemeinde im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen – das Problem ansatzweise kurz erörtert. Das Landgericht München I hat sich nun offen gegen die aktuelle BGH-Rechtsprechung gestellt und den Eigenbedarf des Gesellschafters einer GbR, aus systematischen Erwägungen, abgelehnt.

Sachverhalt

Die Parteien streiten um die Räumung einer von den Beklagten angemieteten 5-Zimmer-Wohnung in München nach einer Eigenbedarfskündigung der klagenden GbR, wonach zugunsten der Tochter eines ihrer Gesellschafter eine Eigenbedarfssituation vorgelegen habe. Die Beklagten wohnen seit 1985 in der streitgegenständlichen Wohnung.

Ab 1994 betrieb die GbR die Verwertung des Grundstücks. Das Anwesen wurde saniert, aufgeteilt und teilweise verkauft, wobei die streitgegenständliche Wohnung der Beklagten eine der letzten Wohnungen im Anwesen ist, die noch nicht saniert/verkauft wurde. Ein Gründungsgesellschafter der GbR schied 1994 aus finanziellen Gründen aus der Gesellschaft aus, hierfür wurde ein neuer Gesellschafter aufgenommen. Im Übrigen blieb der Gesellschafterbestand unverändert, wobei zu keinem Zeitpunkt verwandtschaftliche Beziehungen zwischen den Gesellschaftern der Klägerin bestanden.

Bereits in den Jahren vor der Kündigung führten die Parteien die üblichen Scharmützel durch; Mietminderungen wurden seitens der Beklagten durchgesetzt, einer avisierten Mieterhöhung jedoch die Zustimmung versagt. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs folgte auf dem Fuße.

Die Entscheidung

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Nach § 573 II Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt.

Das LG München I weicht nun in dieser Frage bewusst von der bisherigen Rechtsprechung des BGH ab, wonach eine GbR mit einer einfachen Vermietermehrheit vergleichbar ist und sich daher den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zurechnen lassen kann. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine als Vermieterin auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 573 II Nr. 2 BGB ein bestehendes Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn einer ihrer Gesellschafter oder ein Angehöriger eines Gesellschafters die in Rede stehende Wohnung für sich nutzen möchte.

Was dann folgt, ist eine veritable Abrechnung mit den hergebrachten Grundsätzen des BGH zu sog. „Vermietermehrheiten“ und stellt den Kündigungsschutz, beim nicht überschaubaren Personenkreis, vom Kopf wieder auf die Füße:

Die Kammer folgt dieser Rechtsprechung nicht. Die Argumentation des Bundesgerichtshofs gründet entscheidend auf der Prämisse der Vergleichbarkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer einfachen Vermietermehrheit. Diese Prämisse geht – insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten – an der Rechtswirklichkeit vorbei. Nach Auffassung der Kammer ist der maßgebliche Bezugspunkt, anhand dessen sich die Frage der Vergleichbarkeit zweier rechtlicher Gestaltungsformen überhaupt erst trennscharf beurteilen lässt, in der vorliegenden Konstellation der Eigenbedarfskündigung derjenige des Mieterschutzes. § 573 BGB bildet das Kernstück des mietrechtlichen Bestandsschutzes (Schmidt/Futterer/Blank, 12. Aufl. 2015, § 573 Rn. 2). Der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB formulierte Kündigungstatbestand soll den Mieter – unter Berücksichtigung der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG – vor dem Risiko unkalkulierbarer Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis schützen (BGH NZM 2007, 679). Zusammen mit der gesetzgeberischen Reaktion in Form des neuen § 577a Abs. 1a BGB lässt sich ein gesetzgeberischer Wille erkennen, dem von Vermietermehrheiten ausgehenden, erhöhten Verdrängungsrisiko entgegenzuwirken (vgl. den Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsänderungsgesetz, BT-Drs. 17/10485, S. 16, 26). Die Frage der Vergleichbarkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einer einfachen Vermietermehrheit ist daher danach zu beurteilen, ob die beiden rechtlichen Gestaltungsformen mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vermittelten Bestands- und Verdrängungsschutz vergleichbar sind. (2) Nach Auffassung der Kammer ist eine solche Vergleichbarkeit nicht gegeben. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten wird die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht gleichberechtigt neben einem Erwerb als einfache Vermietermehrheit gewählt. Es bleibt nicht dem „Zufall“ überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer erwerben, oder ob sie sich hierfür in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenfinden (ebenso Schmidt, NZM 2014, 609). Vielmehr erwerben und verwalten persönlich verbundene Vermieter ein Objekt regelmäßig als einfache Vermietermehrheit, während sich auf geschäftlichen Kontakten gründende Vermietermehrheiten aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst gerade für die Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts entscheiden. Letztere sind von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, sie sind in der Regel klar auf die Amortisierung und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und entfalten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwerer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen. Dieses Risiko hat sich auch im hier zur Entscheidung stehenden Fall realisiert. (a) Einfache Vermietermehrheiten sind für den ihnen gegenüberstehenden Mieter überschaubar und berechenbar. Sie sind in ihrem Bestand transparent, da Änderungen der Eintragung in das Grundbuch bedürfen. Sie sind in ihrem Bestand statischer als andere Rechtsformen, da Änderungen einen erheblichen bürokratischen Aufwand mit sich bringen; neben der bereits genannten Eintragung in das Grundbuch wird regelmäßig der Abschluss eines notariellen Vertrages erforderlich sein. Auch sind die einzelnen Vermieter in der Regel über das konkret vermietete Objekt hinaus persönlich miteinander verbunden. Auch dieser personalistische Einschlag führt dazu, dass der Mieter nicht mit häufigen Wechseln im Vermieterbestand konfrontiert sein wird. (b) Bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zeigt sich mit Blick auf den Bestands- und Verdrängungsschutz ein anderes Bild. Zunächst überzeugt die Gleichstellung beider Rechtsformen durch den Bundesgerichtshof aus einem rechtsdogmatischen Grund nicht: In den vergangenen Jahren wurde in Rechtswissenschaft und -praxis die rechtliche Verselbstständigung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschaftern vollzogen es erscheint daher zumindest bedenklich, diese Trennung nun wieder zu verwischen und die Gesellschaft über die Konstruktion einer Zurechnung von Eigenbedarf wieder in die Nähe der bloßen Rechtsgemeinschaften zu rücken (so auch Schmidt, NZM 2014, 609). Die Gesellschafter der als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts finden in der Regel nicht aus persönlichen Gründen zueinander. Verbindendes Element wird meist – wie auch hier – der gemeinsame Gesellschaftszweck sein, im Sinne eines Investitionsprojekts eine Immobilie zu erwerben und zu verwerten. In der Verwirklichung dieses Projekts ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts flexibler und effektiver. Bürokratische Reibungsverluste halten sich im Vergleich mit der einfachen Vermietermehrheit in Grenzen: Für eine Änderung im Gesellschafterbestand reicht in der Regel ein einfacher Beschluss der Gesellschafter; Publizitätserfordernisse bestehen nur in eingeschränktem Maße nach § 47 Abs. 2 GBO – eine Eintragung im Handelsregister ist nicht erforderlich; Transaktionskosten wie bei der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem veräußernden Bruchteilseigentümer auf den Erwerber entstehen nicht (vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 399 f.). Mit dieser Flexibilität geht zum einen gegenüber den betroffenen Mietern in der Regel eine gewisse Intransparenz einher: Nur bei gewissenhafter Beachtung des § 47 Abs. 2 GBO durch die Gesellschaft kann sich der Mieter herleiten, wer auf Vermieterseite hinter der Gesellschaft steht (vgl. Schmidt, NZM 2014, 609). Zum anderen steigt mit der personellen Flexibilität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Verdrängungsrisiko für den Mieter: Nachdem nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 74/11 = NZM 2012, 150) auch der Eigenbedarf neu hinzugekommener Gesellschafter die Gesellschaft zur Kündigung berechtigt, ermöglicht jede Aufnahme eines neuen Gesellschafters eine Kündigung (vgl. Schmidt, NZM 2014, 609). (c) Die Attraktivität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Rechtsform für den Erwerb und die Verwertung von vermietetem Wohnraum hat dazu geführt, dass sich das soeben begründete, abstrakt erhöhte Verdrängungsrisiko in der Rechtswirklichkeit vielfach realisiert. Gerade in angespannten Mietmärkten machen sich private Immobilieninvestoren die Vorteile der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zunutze. Die Verwertung von Immobilien erfolgt häufig nach dem sog. „Münchener Modell“: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwirbt ein mit Mietwohnraum bebautes Grundstück und tritt nach § 566 BGB als Vermieterin in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Anschließend – zumeist nach Sanierung des Objekts – wird die Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen auseinandergesetzt und das Anwesen nach § 3 WEG aufgeteilt. Im Laufe der Entwicklung des Objekts – teilweise noch vor der Sanierung, teilweise erst im Anschluss – werden die Bestandsmietverträge wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter gekündigt und die einzelnen Wohnungen sodann ohne wertmindernden Bestandsmieter gewinnbringend verkauft (vgl. hierzu LG München I, Urt. v. 21.08.2008 – 14 S 16975/08, BeckRS 2011, 29744).

Da steht die Mietrechtskammer offenbar mit beiden Beinen im Leben und setzt dem evidenten Verdrängungsrisiko, dieser in angespannten Mietmärkten gerade dafür gegründeten Gesellschaften bürgerlichen Rechts, notwendige Schranken.

Ausblick

Die Argumentation des Landgerichts München überzeugt auf ganzer Linie. Dennoch, das letzte Wort ist hier noch nicht gesprochen, die Kläger haben wohl Revision zum BGH eingelegt. Die Sache dürfte also nochmal spannend werden, denn der zuständige VIII. Zivilsenat, unter Vorsitz von Frau Dr. Milger, neigt zu einer eher liberalen Eigenbedarfsrechtsprechung; Stichwort: „jedes vernünftige Nutzungsinteresse ist ausreichend“.

Eine Prognose zum Ausgang wage ich nicht, zumal der VIII. Senat, mit tsunamiartiger Geschwindigkeit, teilweise jahrelang gefestigte Rechtsprechung zu Einzelfragen ändert und dabei auch Eckpfeiler des Mietrechts umwirft und in die ewigen Jagdgründe der Justiz befördert.

Landgericht München I Az.: 14 S 2969/15

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