Kappungsgrenze: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Der VIII. Zivilsenat am BGH hatte sich heute mit der Frage der Berechnung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen zu befassen, wenn die tatsächliche von der vertraglich angegebenen Wohnfläche abweicht.

Sachverhalt

Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin wurde auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Die Wohnflächenabweichung beträgt also 34% zu Lasten des Vermieters.

Die Klägerin verlangt vom Mieter Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €, was einer Mieterhöhung um 49% entspricht. Dies begründet die Klägerin damit, dass sie zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der Mieter stimmt der Mieterhöhung von 94,46 Euro zu und lehnt die weitergehende Mieterhöhung ab.

Der BGH gibt dem Mieter Recht, doch die inhaltliche Begründung ist in den Details teilweise neu:

Die Entscheidung

Das Urteil liegt bislang nur in Form einer Pressemeldung vom heutigen Tag vor:

Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist; hier kann der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Insbesondere ergibt sich aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Dem steht bereits entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt. 

Anmerkung

Kurz zur Genese: In Berlin ist seit dem 19.05.2013 die sogenannte Kappungsgrenzenverordnung in Kraft, danach kann im gesamten Stadtgebiet von Berlin eine Mieterhöhung nur in Höhe von maximal 15% in 3 Jahren erfolgen, vgl. § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen wurde nach dem 19.05.2013 eingefordert. Die Kappungsgrenzenverordnung wurde vor wenigen Tagen durch den BGH als rechtmäßig bestätigt. Die spannende Frage war also, auf welcher Ausgangsmiete darf denn um 15% erhöht werden?

Die Mieterhöhung muss zwar auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen, aber unter Beachtung der Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze bezieht sich dabei auf die zu zahlende Miete und nicht auf eine fiktiv hochgerechnete Miete! Dies erscheint richtig, denn mit der Kappungsgrenze soll ja gerade die übermäßige tatsächliche Mietsteigerung verhindert werden. Interessant ist die Entscheidung aber dennoch unter dem Aspekt, dass für die Ermittlung der Vergleichsmiete nicht die vereinbarte, sondern grundsätzlich immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist.

Nach einer früheren Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2007 kam bei einer (irrtümlichen) Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10% eine Anpassung in Betracht. Bei einer großen Abweichung war der Vermieter berechtigt, nach den gesetzlichen Vorschriften, die tatsächliche Wohnfläche einer Mieterhöhung zugrunde zu legen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 · Az. VIII ZR 138/06). Die Kappungsgrenze war aber auch hierbei zu beachten. Denkbar war auch, dass der Vermieter die Vertragsgrundlagen anpassen konnte (Wegfall der Geschäftsgrundlage). Bei geringen Abweichungen von unter 10% war bislang jedoch die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich. Dies ist jetzt nicht mehr der Fall, die tatsächliche Wohnfläche ist jetzt grundsätzlich auch bei geringen Abweichungen maßgeblich.

Damit kommt der Beschreibung der Mietsache – anhand von Wohnflächen – eigentlich keine entscheidende Bedeutung mehr zu, da die tatsächliche Wohnfläche für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete immer maßgeblich ist. Damit dürfte die 10%-Rechtsprechung ohne Bedeutung sein. Fraglich ist allenfalls, ob diese Rechtsprechung noch auf die deklaratorische Bestimmung der Wohnfläche bei den nicht verbrauchsabhängig abzurechnenden Betriebskosten anzuwenden wäre. Konsequenter Weise müsste man zum „Ja“ tendieren.

Pressemitteilung des BGH Nr. 189/2015 vom 18.11.2015 zum Urteil VIII ZR 266/14