Mieterhöhung und Wohnungsgröße, was passt wie zusammen?

Aktuell sind eine Vielzahl von Mieterhöhungsverlangen in der Welt, die auf Basis des neuen Dresdner Mietspiegels 2017 erklärt und begründet werden. Ein wirksames Mittel, sich gegen Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB zur Wehr zu setzen, ist sicherlich, ein substantiiertes Bestreiten der behaupteten Wohnungsgröße. Das macht natürlich nur dann Sinn, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße auch negativ von dem abweicht, was in der Mieterhöhung behauptet bzw. im Mietvertrag vereinbart ist.

Für die Mieterhöhung ist es dabei unerheblich, ob die vereinbarte Wohnungsgröße im Mietvertrag mit "ca."-Angaben aufgeweicht oder nur deskriptiv verwendet wird, denn es kommt insoweit nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an, BGH Urteil vom 18.11.2015 Az. VIII ZR 266/14. Unerheblich ist auch, ob die Abweichung nur wenige Quadratmeter beträgt, denn der BGH hat seine alte 10-Prozent-Rechtsprechung aufgegeben und samt und sonders in die ewigen Mietrechtsjagdgründe befördert.

Nun sollte man als Mieter nicht einfach nur behaupten, dass die Wohnung kleiner ist, als angegeben, sondern dies - z.B. durch ein abweichendes Aufmaß - untersetzen, um so dem Vermieter die Möglichkeit der Replik zu geben. Dem Mieter ist dabei grundsätzlich das Vermessen der angemieteten Wohnung zuzumuten, auch wenn die Wohnung Dachschrägen aufweist, was der BGH gerade erst durch Urteil bestätigt hat. Ein einfaches Bestreiten der Wohnungsgröße ist also nicht ausreichend!

Im gerichtlichen Zustimmungsersetzungsverfahren fällt jedoch das Risiko der zutreffenden Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche in die Risikosphäre des Vermieters. Der Vermieter ist im Prozess grundsätzlich damit beweisbelastet, dass die seiner Mieterhöhung zugrunde gelegte Wohnungsgröße den Tatsachen entspricht. In einem erst kürzlich vom Amtsgericht Dresden gefassten Beweisbeschluss, zur sachverständigen Ermittlung der streitbefangenen Wohnungsgröße, wurde der Kostenvorschuss für den gerichtlich bestellten Gutachter auf immerhin 2.000,- Euro festgesetzt! Genau an der Stelle war dann für den Vermieter der "Spaß" vorbei und die vom Mieter behauptete kleinere Wohnungsgröße wurde sofort unstreitig gestellt, was natürlich unmittelbar Auswirkungen auf die eingeforderte Mieterhöhung hatte.

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für das gerichtliche Verfahren zur Ermittlung der Wohnungsgröße stehen nicht annähernd im Verhältnis zur streitigen Mieterhöhung. Daher sollte, insbesondere wenn keine Rechtsschutzversicherung greift, einer gemeinsamen Vermessung der Wohnung durch die Mietvertragsparteien der Vorzug gegeben werden, um diesen Streitpunkt aus dem Weg zu räumen.