Rücktritt vom Kaufvertrag nach Verbauung des „Skyline-Blicks“

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat gerade einen interessanten Fall entschieden (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14) und dabei lehrbuchartig die Voraussetzungen des Rücktritts vom Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt/Main abgehandelt.

Sachverhalt

Die Käufer einer Eigentumswohnung in Frankfurt/Main nahmen den beklagten Bauträger auf Rückabwicklung eines notariellen Bauträgervertrages vom 18.04.2008 in Anspruch. Grundlage des Vertragsschlusses waren u.a. die Baubeschreibung und der Verkaufsprospekt. Der Kaufpreis der Wohnung im oberen Segment betrug insgesamt ca. 326.000,- Euro. Die Übergabe fand am 23.06.2009 statt.

Nach Übergabe des Objektes wurde, etwas unterhalb des Gebäudes, durch den selben Bauträger, ein weiteres Gebäude in dreigeschossiger Bauweise errichtet. Die Kläger traten deshalb am 20.05.2011 vom Vertrag zurück und vermieteten die Wohnung. Sie verlangten von der Beklagten Rückabwicklung des Vertrages gegen Zahlung von Kaufpreis, Erwerbskosten, Zinsen und Gebühren sowie vorgerichtlichen Anwaltskosten unter Abzug eines mit Euro 11.236,80 berechneten Nutzungsvorteils.

Die Käufer tragen im Prozess vor, die prospektmäßigen Vorgaben bezüglich des Schallschutzes seien nicht eingehalten. Zudem sei ein Blick auf die Frankfurter Skyline vertraglich zugesagt gewesen, der nach der Verwirklichung des weiteren Bauvorhabens nicht mehr gegeben sei.

Entscheidung

Das OLG Frankfurt hat die Berufung des Bauträgers zurückgewiesen und ausgeführt, dass die Kläger als Beschaffenheit der erworbenen Eigentumswohnung erwarten konnten, dass diese von den Wohn- und Außenbereichen einen unverbauten Blick auf die Frankfurter Skyline bietet. Sicherlich konnte dieser Blick nicht von jedem Punkt des Grundstücks bzw. der Wohnung erwartet werden, aber jedenfalls von den im wesentlichen genutzten Bereichen im Inneren und auf der Terrasse. Dass die Kläger diese Beschaffenheit erwarten konnten, folgt aus dem Verkaufsprospekt der Wohnung, der als Werbung im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB anzusehen ist und bei dem es sich um einen 138-seitigen ausführlich bebilderten Prospekt in DIN-A-3-Format handelt.

Der Prospekt trägt den Titel „Skyline-Wohnkonzept“. Der Begriff „Skyline“ ist auch sonst der prägende Begriff des Objektes, wie es im Prospekt dargestellt wird. Im Inhaltsverzeichnis auf S. 9 sind beispielsweise 10 der 16 Kapitel mit dem Zusatz „Skyline“ versehen. Auf Seite 8 sowie 134 des Prospektes findet sich eine Silhouettenzeichnung der Frankfurter Skyline, auf S. 21, 24, 25, 53 und 114 Fotos, welche die Frankfurter Hochhausbebauung zeigen, davon auf S. 53 ganzseitig. Das Bauvorhaben, welches aus insgesamt 8 Mehrfamilienhäusern besteht, hat die Anschrift/Straßenbezeichnung „A-Straße“. Zur Lage und zu den Sichtverhältnissen führt der Prospekt u. a. folgendes aus: – „…. auf der Südterrasse über dem X die Türme der Stadt fest im Blick…“ „… der Abend, die Stadt mit ihren Türmen glüht…“ (S. 10) – Die Eigentumswohnung in Haus Nr. … im Erdgeschoss ist beschrieben als „… passende Bühne für den unverbaubaren Skyline-Blick …“ (S. 111). – Die Erdgeschosswohnung in Haus Nr. … ist beschrieben mit „… Blick auf die Skyline der Frankfurter Innenstadt…“.

Das OLG hatte sich anhand einer durchgeführten Ortsbesichtigung davon überzeugen können, dass vom beworbenen Skyline-Blick nicht mehr viel übrig geblieben war. Es stellt Überlegungen an, was eigentlich einen Skyline-Blick erst so richtig ausmacht und greift dabei stilsicher auf die Wikipedia zurück.

Auszugehen ist dabei von der Definition einer Skyline (englisch „Horizont“ oder „Silhouette“) als die Teilansicht oder das Panorama, das eine Stadt mit ihren höchsten Bauwerken und Strukturen vor dem Horizont abzeichnet (Wikipedia, Definition Skyline).

Das Gericht nimmt auf der klägerischen Terrasse platz, blickt sorgenvoll in den blauen Himmel und stellt fest:

Nimmt man auf der Terrasse auf den dort aufgestellten Sitzmöbeln Platz, so sieht man nur noch die obere Spitze des Commerzbank-Towers, dem mit 259 Meter höchsten Gebäude der Stadt. Das in diesem Umfeld gelegene Frankfurter Bankenviertel ist nahezu völlig verdeckt. Das Panorama, welches nach der oben gegebenen Definition der Skyline auch aus den Hochhäusern besteht, die nicht die Höhe etwa des Commerzbank-Towers erreichen, ist damit in seinem zentralen Bereich durch den sicht behindernden Bau des X-Projektes in einer Weise beeinträchtigt, dass eben kein unverbaubarer oder unverbauter Skyline-Blick mehr vorliegt.

Das war’s dann für den Bauträger. Die verstellte Bebauung stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten dar, die die Kläger zur Rückabwicklung des Kaufvertrages berechtigt (Palandt-Grüneberg, BGB 74. Aufl., § 280, Rdz 32). Als nachvertragliche Pflichtverletzung bei Grundstückskäufen hat es die Rechtsprechung u. a. angesehen, dass das Restgrundstück durch den Verkäufer bebaut wird, oder anders bebaut wird als zugesagt oder dass die Pflicht zur Nichtbebauung auf den Nachfolger nicht übertragen wird (Palandt-Grüneberg a. a. O., Rdz. 7). Aus diesen Entscheidungen wird deutlich, dass das Integritätsinteresse des Käufers beim Grunderwerb gegen nachvertragliche Pflichtverletzungen geschützt werden soll, so das OLG.

Von dem nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermuteten Vertretenmüssen kann sich die Beklagte deshalb nicht exculpieren, weil sie selbst die sichtbehindernde Bebauung geplant und ausgeführt hat. Deshalb muss der Bauträger die Wohnung zurücknehmen, Zug um Zug, gegen Rückzahlung des Kaufpreises, abzüglich einer Nutzungsentschädigung.