Vorgetäuschter Eigenbedarf – BGH hebt auf und gibt „Segelanweisung“

Ein aktuelles Urteil des VIII. Zivilsenates am BGH beschäftigt sich mit der Frage, wann ein Räumungsvergleich die spätere Geltendmachung von Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließt. Am Ende des Tages wurde das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen:

Die auf Zahlung von 25.833,43 € nebst Zinsen und Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

1. Sachverhalt

Der Sachverhalt lohnt genauerer Betrachtung, denn die Parteien hatten sich im Räumungsprozess (Vorprozess) auf einen Räumungsvergleich geeinigt, es erging also kein Urteil. Aber der Reihe nach:

Der Vermieter kündigte das langjährige Mietverhältnis (523,- € Miete) mit der Begründung, der beim Vermieter angestellte „neue Hausmeister“ benötige die Wohnung. Der Räumungsprozess ging erstinstanzlich in die Hose. Der Vermieter ging in Berufung, am Landgericht schlossen die Parteien, nach einem richterlichen Hinweis des Gerichts, jedoch einen Räumungsvergleich und der Mieter zog – vereinbarungsgemäß nach einer sechsmonatigen Räumungsfrist – aus.

In die freigewordene Wohnung ist dann aber nicht der „neue Hausmeister“ eingezogen, sondern eine andere Familie. Im Schadenersatzprozess begehrt der Mieter jetzt Ersatz der

  • Umzugskosten,
  • der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung (850,- € Miete) und dadurch entstehen, dass er den Weg zur Arbeit nicht mehr wie bisher zu Fuß zurücklegen könne,
  • sowie Ersatz der ihm entstandenen Prozesskosten des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits.

Die Vorinstanzen lehnten den Schadenersatz ab, eben weil ein Räumungsvergleich zwischen den Parteien geschlossen war und bei Berücksichtigung aller Umstände davon auszugehen war, dass mit dem Vergleich ein endgültiger Schlussstrich unter das Mietverhältnis gezogen werden sollte.

Der BGH sah das anders und schickte die Sache mit deutlichen Worten zurück.

2. Das Urteil

Es geht vorliegend um die Frage, wie dieser Räumungsvergleich denn eigentlich auszulegen ist und welche rechtlichen Bindungswirkungen die Parteien eingehen wollten:

Das Berufungsgericht hat den Räumungsvergleich rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Kläger damit auch auf eventuelle Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs verzichten sollte. […] Bei der konkreten Würdigung des Räumungsvergleichs hat das Berufungsgericht indes unter Verstoß gegen § 286 ZPO wesentliche Umstände außer Betracht gelassen und sich nicht an den eingangs genannten Maßstab gehalten.

Streitgegenstand des Vorprozesses war das Räumungsbegehren des Beklagten im Anschluss an eine Kündigung, die darauf gestützt war, dass die Wohnung als Hausmeisterwohnung für einen Angestellten des Vermieters benötigt werde (sogenannter „Betriebsbedarf“; vgl. hierzu Senatsurteile vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 f. mwN; vom 15. Dezember 2012 – VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 13). Der Wortlaut des Vergleichs bietet zunächst keine Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien über den Streitgegenstand und die ausdrücklich geregelten Punkte hinaus sämtliche in Betracht kommenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis, also etwa auch einen Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Bedarfs, abschließend regeln wollten. Weder ist im Vergleich ein solcher Anspruch erwähnt noch findet sich dort eine allgemeine Abgeltungsklausel, wobei dahingestellt bleiben kann, ob von einer solchen Klausel der vorbezeichnete Schadensersatzanspruch erfasst würde (dies verneinend: LG Hamburg, WuM 1995, 168; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 228).

Das Berufungsgericht hat dem Vergleich somit einen stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs entnommen. Dabei hat es rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass an das Vorliegen des Willens einer Partei, auf Ansprüche zu verzichten, strenge Anforderungen zu stellen sind und der Verzichtswille – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein muss. Sofern – wie hier – ein stillschweigender Verzicht zu prüfen ist, bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 276/99, juris Rn. 18; vom 20. September 2006 – VIII ZR 100/05, WM 2007, 177 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 19. September 2006 – X ZR 49/05, juris Rn. 27; jeweils mwN). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet. So kann im Einzelfall in der Zahlung einer namhaften Abstandszahlung oder einem Verzicht auf Schönheitsreparaturen der Wille der Parteien entnommen werden, dass damit auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs abgegolten sein sollen (vgl. OLG Frankfurt am Main, aaO; OLG Celle, OLGR 1995, 4 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 57; Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB unter 8; aA wohl Staudinger/Rolfs, aaO mwN). Dies mag insbesondere dann in Betracht kommen, wenn eine solche Einigung in einer Situation erheblicher Unsicherheit für beide Parteien erfolgt, also etwa in der ersten Instanz vor Durchführung einer sonst erforderlichen umfangreichen Beweisaufnahme.

Derartige Umstände, die den Schluss darauf zuließen, dass auch etwaige Ansprüche des (jetzigen) Klägers wegen vorgetäuschten Bedarfs mit dem Räumungsvergleich abgegolten sein sollten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Im Gegenteil enthält der auf dem Vorschlag des Berufungsgericht basierende Räumungsvergleich ein allenfalls formales Nachgeben des Beklagten (damaligen Klägers). Dass die Zubilligung einer rund sechsmonatigen Räumungsfrist in dem Vergleich ein ins Gewicht fallendes Entgegenkommen des damaligen Klägers darstellte, kann schon deshalb nicht angenommen werden, weil dieser anderenfalls auf eine streitige Entscheidung des Berufungsgerichts angewiesen gewesen wäre, die nicht notwendig sogleich am Verhandlungstag als Stuhlurteil hätte ergehen müssen, und weil mit einer Entscheidung ohne Zubilligung einer gewissen Räumungsfrist nach den Umständen nicht zu rechnen war. Denn der Mieter, der aufgrund einer Eigenbedarfskündigung oder – wie hier – einer Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ erstmals in der Berufungsinstanz zur Räumung verurteilt wird, kann regelmäßig – sogar von Amts wegen – mit der Zubilligung einer gewissen Räumungsfrist rechnen und hat zudem die Möglichkeit, nach § 721 Abs. 3 ZPO eine Verlängerung der Räumungsfrist oder aus Härtegründen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO zu beantragen. Nach dem Wortlaut des Vergleichs sind diese Schutzvorschriften indes – ebenso wie eine Räumungsfristbewilligung nach § 794a ZPO – gleichfalls ausgeschlossen worden. Dass der jetzige Kläger nach dem Vergleich nur bis zu seinem Auszug Miete zu zahlen hatte, stellt kein oder jedenfalls kein nennenswertes Entgegenkommen des Beklagten dar, denn gemäß § 546a BGB hat der Mieter nach der Beendigung des Mietvertrags nur bis zur Rückgabe der Mietsache Miete zu zahlen und setzt ein weitergehender Schadensersatzspruch wegen unterbliebener Rückgabe voraus, dass sie vom Mieter zu vertreten ist und die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB).

Schließlich hat das Berufungsgericht dem Umstand, dass es die Rechtsposition des jetzigen Klägers in der Berufungsinstanz im Vorprozess selbst als aussichtslos angesehen und dies den Parteien auch mitgeteilt hat, keine ausreichende Beachtung geschenkt. Denn in einer Prozesssituation, in der das Gericht den Mieter auf die Aussichtslosigkeit seiner Rechtsverteidigung hinweist, nachdem vernommene Zeugen den vom Vermieter behaupteten Bedarf bestätigt haben, liegt es eher fern, dass die Parteien mit einem sodann abgeschlossenen Räumungsvergleich nicht nur die zu erwartende Entscheidung des Gerichts über den streitgegenständlichen Räumungsanspruch vorwegnehmen, sondern darüber hinaus etwaige Ansprüche der Mieters wegen vorgetäuschten Bedarfs abgelten wollen.

Die Entscheidungsgründe sind ausgesprochen lang, der BGH hat den Räumungsvergleich intensiv dahingehend abgeklopft, ob die Parteien denn eine weitergehende „Quittung“ des Mietverhältnisses beabsichtigten. Dies wurde mit überzeugenden Argumenten vom Senat verneint. Nur weil man, aufgrund der behaupteten „Eigenbedarfssituation“ und des daraufhin ergangenen richterlichen Hinweises, den Prozess verlieren würde und deshalb (zwangsläufig) einen Räumungsvergleich eingeht, will man noch lange nicht die im Prozess vorgetragene Situation, für den Fall des Prozessbetruges und für alle Zeiten unsanktioniert lassen. Dafür bedarf es dann weitergehender Erklärungen.

Die nicht entscheidungsreife Sache wurde zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Dem Berufungsgericht wurden dann gleich noch ein paar „Segelanweisungen“ mitgegeben:

Das Berufungsgericht wird zu prüfen haben, ob der vom Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nur vorgetäuscht war. Bejahendenfalls stünde dem Kläger dem Grunde nach der von ihm geltend gemachte, durch den Räumungsvergleich der Parteien vom 14. Juni 2011 nicht ausgeschlossene Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen vorgetäuschten Bedarfs zu. Sollte das Berufungsgericht hingegen nicht zu der Feststellung eines vom Beklagten nur vorgetäuschten Bedarfs gelangen, wird es zu bedenken haben, dass vieles dafür spricht, dass die Frage, ob der vom Beklagten als Grund für die Kündigung angegebene „Betriebsbedarf“ den Anforderungen des Senats an eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB genügt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 122/06, aaO), durch den Räumungsvergleich der Parteien dem Streit entzogen sein dürfte.

3. Fazit

Wenn der neue Hausmeister zweimal klingelt, oder so. Der BGH hat sich mit den Argumenten der Vorinstanzen auseinandergesetzt und diese, nach allen Regeln der Kunst, zerpflückt. Hier waren keine Anhaltspunkte gegeben, dass die Parteien, über den Räumungszweck hinaus, Regelungen zur Abgeltung von Ansprüchen treffen wollten. Will man dies tun, wird man nicht umhin kommen, entsprechende „Generalquittungen“ in einen Räumungsvergleich mit aufzunehmen. Dies wird im Einzelfall sicher schwer oder nur mit erheblichen Zugeständnissen möglich sein.

Wer sich bei der ausufernden Eigenbedarfsrechtsprechung dieses Senats (Stichwort: vernünftige Gründe bzw. gleichwertiges Interesse) auch noch zur Vortäuschung von solchen Situationen hinreisen lässt, dem ist nicht mehr zu helfen und dem gehört „auf die Finger geklopft“. Notfalls mit dem in Buchstaben gegossenen Rohrstock. Hier ist allerdings bislang nichts dazu festgestellt. Der Mietrechtssenat sah sich auch dazu genötigt, deutlich klarzustellen, dass der bisherige Vortrag des Klägers zum sog. Betriebsbedarf (dem Eigenbedarf gleichgestelltes Interesse), den Anforderungen an eine Kündigung genügt. Es geht also nur noch um die Frage, ob der Beklagte mit seinem Vortrag im Vorprozess gelogen hat.