BVerfG: keine einstweilige Anordnung gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz

Zwei Immobilienmakler und ein Mieter sind beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz gescheitert. Der Antrag wurde mit Beschluss des BVerfG vom 13. Mai 2015 zurückgewiesen. Die Verfassungsbeschwerden sind noch anhängig.

Das BVerfG hat im Antragsverfahren lediglich die Nachteile abzuwägen, die einträten, wenn eine einstweilige Anordnung nicht erginge, die Verfassungsbeschwerde aber in der Hauptsache Erfolg hätte, gegenüber den Nachteilen, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, der Verfassungsbeschwerde aber der Erfolg zu versagen wäre. Die Entscheidung ist also für die Hauptsache keinesfalls prägend, sondern soll nur die Vor- und Nachteile, die mit der Verfassungsbeschwerde einhergehen, miteinander abwägen.

Im Folgenden sollen die vorgetragenen Einwendungen und Bedenken der beiden Makler gegen das Gesetz näher beleuchtet werden.

Sachverhalt (stark verkürzt)

Nach eigenen Angaben führt einer der Makler jährlich bis zu 1.000 Grundstücks- und Wohnungsbesichtigungen in einem Gebiet am Bodensee durch. Dabei sollen etwa 30 % des Umsatzes auf den Bereich der Wohnraumvermietung entfallen sein. Der Makler führt signifikante Umsatzeinbußen auf die Verabschiedung des Mietrechtsnovellierungsgesetz zurück. Bereits seit der Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundestag und der Zustimmung durch den Bundesrat am 27. März 2015 hätten sich erhebliche Umsatzeinbußen bemerkbar gemacht. Im ersten Quartal 2013 habe der Umsatzanteil aus Mietverträgen noch 28 %, im ersten Quartal 2014 noch 18 % und im ersten Quartal 2015 nur noch knapp 6 % betragen.

Darüber hinaus leide sein Geschäft mit “Home Staging”. Hierbei werden mittels Möbel, Farbe, Licht und Fußbodengestaltung Immobilien auf den Verkauf vorbereitet, um die Angebotszeit zu verkürzen und einen höheren Kaufpreis zu erzielen. Einige Kunden hätten schon durchblicken lassen, dass nach dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 die Zusammenarbeit deutlich “heruntergefahren” wird.

Der andere Immobilienmakler führt ebenfalls voraussichtliche Geschäftseinbußen ins Felde. Er habe schon seit einiger Zeit “Kernbereiche des Unternehmens wie die Terminvereinbarungen und die Akquise von Wohnungen und Mietinteressenten” auf externe Mitarbeiter ausgelagert, von denen einige bereits Ende des Jahres 2014 mit Blick auf die Einführung des Bestellerprinzips ihre Zusammenarbeit gekündigt hätten, so der Makler. Derzeit befänden sich 68 Wohnungen im Bestand, die mit Inkrafttreten des Gesetzes am 1. Juni 2015 faktisch und rechtlich unvermittelbar seien, weil er “weder von den Eigentümern noch von den Mietinteressenten eine Provision erhalten könne”.

Die Einführung des Bestellerprinzips sei nicht hinreichend geeignet, um das gesetzgeberische Ziel einer besseren Versorgung sozial schwacher Bürger mit angemessenem Wohnraum zu erreichen, weil der Mangel an bezahlbarem Wohnraum nichts mit dem bisherigen Geschäftsgebaren von Wohnungsmaklern zu tun habe. Um Maklerkosten zu sparen, würden Eigentümer und Vermieter eher selbst nach einem Mieter suchen oder ihre Wohnungen sogar vorübergehend leer stehen lassen, weil dies immer noch günstiger sei.

Die Entscheidung

Das BVerfG bejaht zunächst einen Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit der Makler. Durch die gesetzliche Neuregelung wird in den Schutzbereich der Berufsfreiheit, Art. 12 Abs. 1 GG, eingegriffen.

Sie hindert Wohnungsvermittler zukünftig in einer Vielzahl von Fällen an vertraglichen Vereinbarungen, wonach eine Vergütung ihrer beruflichen Tätigkeit von Wohnungssuchenden zu leisten ist.

Im Antragsverfahren kam es letztlich zur Zurückweisung der Anträge, da es den Immobilienmaklern nicht gelungen war, darzulegen, dass ihnen derart schwerwiegende Nachteile durch die Neuregelung entstünden, die es rechtfertigen, den Vollzug des Gesetzes (vorläufig) auszusetzen. Bei der Folgenabwägung sind die Auswirkungen auf alle von dem Gesetz Betroffenen zu berücksichtigen, nicht nur Folgen, die sich für die Antragsteller ergeben.

Ausblick

Ob das Gesetz wirklich verhindert, was das BVerfG meint, erscheint mir fraglich, denn die Vergütung wird nun tatsächlich nicht sanktioniert, sondern nur stärker an einen anderen gesetzlichen Tatbestand, nämlich an die Beauftragung des Maklers, geknüpft (“Wer bestellt, bezahlt auch”). Die Tatsache, dass eine über Jahrzehnte gelebte Praxis eine andere Lebenswirklichkeit hervorbrachte, dürfte nur dann gewichtig sein, wenn ein weniger starker Eingriff dem Gesetzgeber möglich gewesen wäre, das politische Ziel zu erreichen (Erforderlichkeit). Dem Makler wird gerade nicht sein Vergütungsrecht beschnitten, er soll sich nur nicht (mehr) dispositiv aussuchen dürfen, wer ihn bezahlt. Diese Pflicht fällt an denjenigen, der Dienste des Maklers beauftragt hat. Eigentlich so, wie in jeder anderen Branche auch.

Ob die angesprochenen Lenkungseffekte tatsächlich eintreten, wird sich zeigen. Soviel staatliche Lenkungskompetenz und gesetzgeberischer Beurteilungsspielraum muss der Legislative zugebilligt werden, die beabsichtigten politischen Ziele zu verwirklichen (legitimer Zweck). Ohne mich aus dem Fenster lehnen zu wollen, ich gebe den Verfassungsbeschwerden wenig Aussicht auf Erfolg. Der Gesetzgeber hat die Umsatzrückgänge der Makler gesehen und dies auch ausdrücklich in der Gesetzesbegründung erwähnt.  Im Übrigen verhindert das Gesetz gerade nicht, den sich an den Makler wendenden Wohnungssuchenden mit der Vergütung zu belasten, soweit allerdings der Makler sich ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter bzw. Eigentümer den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten, vgl. Art. 3 Ziff. 1 b) z. Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Wurde jedoch die Wohnung zunächst durch den Vermieter dem Makler an die Hand gegeben, entsteht kein Vergütungsanspruch gegen den Mieter. Verstöße der Makler gegen diese Regelung werden künftig mit empfindlichen Bußgeldern geahndet.

Es findet also im Ergebnis zweifellos eine Umstellung des Geschäftsmodells durch die Berufsausübungsregelung statt, was jedoch zum Schutz des Gemeinwohls und zur Erreichung des (gewünschten) gesetzgeberischen Ziels erforderlich erscheint. Ein geringerer Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit der Makler erscheint mir nicht evident, denn der Gesetzgeber wollte gerade in den angespannten Wohnungsmärkten das Bestellerprinzip zur gesetzlichen Regel erklären, dann muss er eben auch dort ansetzen.

Die weitere Verfassungsbeschwerde des Mieters wurde sogleich wegen offensichtlicher Unzulässigkeit “weggebügelt”.

BVerfG · Beschluss vom 13. Mai 2015 · Az. 1 BvQ 9/15

Rechtsanwalt in Dresden
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