BGH: Keine Rückforderung der unter der Vergleichsmiete liegenden Miete aus der Mieterhöhung

Der im Instanzenzug teilweise verbissen geführte Rechtsstreit über die Rückforderung vermeintlich zu viel gezahlter Miete ging nun am BGH zugunsten der Mandantschaft aus. Der BGH hat das Berufungsurteil des LG Dresden Az. 4 S 583/15 aufgehoben und das für den Vermieter obsiegende Urteil der I. Instanz wiederhergestellt. Sachverhalt In einigen Weiterlesen…

Die Anstalt: Kleines Kompendium zum Mietrecht

Sie interessieren sich für so spannende Dinge wie die Modernisierungskostenumlage im Wohnraummietrecht oder für die Auswirkungen von Airbnb auf den lokalen Wohnungsmarkt. Was genau sind eigentlich Sozialwohnungen und wieviele davon gibt es eigentlich noch? Sie wollten schon immer mal die Hintergründe zur Privatisierung von städtischem Wohnungsbestand beleuchted wissen und erfahren, Weiterlesen…

Pack vs. Gutmensch – Open Data Crunch in Dresden

Nein, der Open Data Crunch ist keine Frühstückscerealie oder Calisthenicsübung für Fortgeschrittene, sondern ein Programmierwettstreit, der im Rahmen der diesjährigen Datenspuren des Chaos Computer Clubs in den Technischen Sammlungen Dresden ausgetragen wurde. Die dahinterstehende Idee ist, den Gedanken vom Open-Government voranzutreiben und erste Nutzungsmöglichkeiten und Anwendungen zu entwickeln, die den umfangreichen Weiterlesen…

WEG: Unterbringung von Asylbewerbern ist zulässige Wohnnutzung

Als eines der ersten Gerichte musste sich das Amtsgericht Laufen mit der Frage auseinandersetzen, ob die Unterbringung von Flüchtlingen im Wohnungseigentum eine zulässige Wohnnutzung darstellt.

Sachverhalt

Die Kläger im Beschlussanfechtungsverfahren sind Wohnungseigentümer einer ca. 92 m² großen Wohnung. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weist diese Einheit zu Wohnzwecken aus. Die Kläger vermieten ihre Wohnung an den Freistaat Bayern, der wiederum die Wohnung zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern nutzt. Die WEG beschließt mehrheitlich, den Eigentümern der Sondereigentumseinheit die Nutzung zur Unterbringung von Flüchtlingen zu untersagen, weil dadurch alle möglichen und unmöglichen Beeinträchtigungen zu befürchten wären.

Die Entscheidung

Das AG Laufen hat alle diesbezüglichen Beschlüsse der WEG für unwirksam erklärt und dabei überzeugende Begründungen ins Feld geführt:

Das Gericht ist der Ansicht, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässige Wohnnutzung darstellt. Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.01.2010 ausgeführt hat (BGH ZWE 2010, 130), ist maßgeblich für die Frage, was eine zulässige Wohnnutzung darstellt, § 1 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung heranzuziehen. Nach § 1 Abs. 2 WEG kann Wohnungseigentum nur an einer Wohnung begründet werden, so dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet und das Wohnungseigentum zum Wohnen auch bestimmt sein muss und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet. Der BGH führt insoweit aus (BGH ZWE 2010, 130, 131): „Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch Reverse Phone Lookup , die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt. Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.

Das Gericht vergleicht dann die Unterbringung von Asylbewerbern mit der zulässigen Nutzung des Wohneigentums als Ferienwohnung und kommt zu dem Ergebnis, dass eine spezifisch höhere Beeinträchtigung oder Belastung durch die Unterbringung von Asylbewerbern nicht zu erkennen ist.  (mehr …)

Kappungsgrenze: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Der VIII. Zivilsenat am BGH hatte sich heute mit der Frage der Berechnung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen zu befassen, wenn die tatsächliche von der vertraglich angegebenen Wohnfläche abweicht.

Sachverhalt

Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin wurde auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Die Wohnflächenabweichung beträgt also 34% zu Lasten des Vermieters.

Die Klägerin verlangt vom Mieter Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €, was einer Mieterhöhung um 49% entspricht. Dies begründet die Klägerin damit, dass sie zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der Mieter stimmt der Mieterhöhung von 94,46 Euro zu und lehnt die weitergehende Mieterhöhung ab.

Der BGH gibt dem Mieter Recht, doch die inhaltliche Begründung ist in den Details teilweise neu:

Die Entscheidung

Das Urteil liegt bislang nur in Form einer Pressemeldung vom heutigen Tag vor: (mehr …)