WEG: Unterbringung von Asylbewerbern ist zulässige Wohnnutzung

Als eines der ersten Gerichte musste sich das Amtsgericht Laufen mit der Frage auseinandersetzen, ob die Unterbringung von Flüchtlingen im Wohnungseigentum eine zulässige Wohnnutzung darstellt.

Sachverhalt

Die Kläger im Beschlussanfechtungsverfahren sind Wohnungseigentümer einer ca. 92 m² großen Wohnung. Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weist diese Einheit zu Wohnzwecken aus. Die Kläger vermieten ihre Wohnung an den Freistaat Bayern, der wiederum die Wohnung zur Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern nutzt. Die WEG beschließt mehrheitlich, den Eigentümern der Sondereigentumseinheit die Nutzung zur Unterbringung von Flüchtlingen zu untersagen, weil dadurch alle möglichen und unmöglichen Beeinträchtigungen zu befürchten wären.

Die Entscheidung

Das AG Laufen hat alle diesbezüglichen Beschlüsse der WEG für unwirksam erklärt und dabei überzeugende Begründungen ins Feld geführt:

Das Gericht ist der Ansicht, dass die Unterbringung von Asylbewerbern eine zulässige Wohnnutzung darstellt. Wie der BGH in seinem Urteil vom 15.01.2010 ausgeführt hat (BGH ZWE 2010, 130), ist maßgeblich für die Frage, was eine zulässige Wohnnutzung darstellt, § 1 WEG in Verbindung mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung heranzuziehen. Nach § 1 Abs. 2 WEG kann Wohnungseigentum nur an einer Wohnung begründet werden, so dass das Sondereigentum zum Wohnen geeignet und das Wohnungseigentum zum Wohnen auch bestimmt sein muss und sich seine ordnungsgemäße Nutzung nach diesem Zweck richtet. Der BGH führt insoweit aus (BGH ZWE 2010, 130, 131): „Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nutzung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der Wohnzweck nicht. Ähnlich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der Wohnung in § 1 Abs. 2 WEG weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurichten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch Reverse Phone Lookup , die Wohnungsnutzung von der sonstigen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teileigentum vorgesehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt. Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen.

Das Gericht vergleicht dann die Unterbringung von Asylbewerbern mit der zulässigen Nutzung des Wohneigentums als Ferienwohnung und kommt zu dem Ergebnis, dass eine spezifisch höhere Beeinträchtigung oder Belastung durch die Unterbringung von Asylbewerbern nicht zu erkennen ist.  (mehr …)

Rücktritt vom Kaufvertrag nach Verbauung des „Skyline-Blicks“

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat gerade einen interessanten Fall entschieden (OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015, Aktenzeichen 3 U 4/14) und dabei lehrbuchartig die Voraussetzungen des Rücktritts vom Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung in Frankfurt/Main abgehandelt.

Sachverhalt

Die Käufer einer Eigentumswohnung in Frankfurt/Main nahmen den beklagten Bauträger auf Rückabwicklung eines notariellen Bauträgervertrages vom 18.04.2008 in Anspruch. Grundlage des Vertragsschlusses waren u.a. die Baubeschreibung und der Verkaufsprospekt. Der Kaufpreis der Wohnung im oberen Segment betrug insgesamt ca. 326.000 Phone Number Trace ,- Euro. Die Übergabe fand am 23.06.2009 statt.

Nach Übergabe des Objektes wurde, etwas unterhalb des Gebäudes, durch den selben Bauträger, ein weiteres Gebäude in dreigeschossiger Bauweise errichtet. Die Kläger traten deshalb am 20.05.2011 vom Vertrag zurück und vermieteten die Wohnung. Sie verlangten von der Beklagten Rückabwicklung des Vertrages gegen Zahlung von Kaufpreis, Erwerbskosten, Zinsen und Gebühren sowie vorgerichtlichen Anwaltskosten unter Abzug eines mit Euro 11.236,80 berechneten Nutzungsvorteils.

Die Käufer tragen im Prozess vor, die prospektmäßigen Vorgaben bezüglich des Schallschutzes seien nicht eingehalten. Zudem sei ein Blick auf die Frankfurter Skyline vertraglich zugesagt gewesen, der nach der Verwirklichung des weiteren Bauvorhabens nicht mehr gegeben sei. (mehr …)

Erstes Pfeilerwackeln an der Waldschlößchenbrücke?

Gestern bin ich auf einen sehr fundierten Artikel zur Frage der nachträglichen Verträglichkeitsprüfung bei der Dresdner Waldschlößchenbrücke gestoßen. Ohne an dieser Stelle zu tief ins Detail gehen zu wollen, einige der Feststellungen des EuGH zur Durchführung dieser nachträglichen Prüfungsleistung bzw. zu den allgemeinen Schutzpflichten nach der Habitatrichtlinie, dürften ein erstes kleines „Pfeilerwackeln“ ausgelöst haben.

Ausgangspunkt für die Vorlage an den EuGH war die Frage, ob vorliegend die Notwendigkeit einer nachträglichen Verträglichkeitsprüfung nach der Habitatrichtlinie 92/43/EWG besteht, und wenn ja, in welcher konkreten Weise diese dann durchzuführen sei. Problematisch war in diesem Zusammenhang, dass im Zeitpunkt der Planung der Waldschlößchenbrücke das Elbtal noch nicht als FFH-Gebiet eingestuft war, bei Baubeginn allerdings schon. (mehr …)

Kappungsgrenze: Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Der VIII. Zivilsenat am BGH hatte sich heute mit der Frage der Berechnung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen zu befassen, wenn die tatsächliche von der vertraglich angegebenen Wohnfläche abweicht.

Sachverhalt

Der Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung in Berlin wurde auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagt. Im Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 qm. Die Wohnflächenabweichung beträgt also 34% zu Lasten des Vermieters.

Die Klägerin verlangt vom Mieter Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 €, was einer Mieterhöhung um 49% entspricht. Dies begründet die Klägerin damit, dass sie zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15% (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt sei. Der Mieter stimmt der Mieterhöhung von 94,46 Euro zu und lehnt die weitergehende Mieterhöhung ab.

Der BGH gibt dem Mieter Recht, doch die inhaltliche Begründung ist in den Details teilweise neu:

Die Entscheidung

Das Urteil liegt bislang nur in Form einer Pressemeldung vom heutigen Tag vor: (mehr …)

Vorgetäuschter Eigenbedarf – BGH hebt auf und gibt „Segelanweisung“

Ein aktuelles Urteil des VIII. Zivilsenates am BGH beschäftigt sich mit der Frage, wann ein Räumungsvergleich die spätere Geltendmachung von Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausschließt. Am Ende des Tages wurde das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen:

Die auf Zahlung von 25.833,43 € nebst Zinsen und Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

1. Sachverhalt

Der Sachverhalt lohnt genauerer Betrachtung, denn die Parteien hatten sich im Räumungsprozess (Vorprozess) auf einen Räumungsvergleich geeinigt, es erging also kein Urteil. Aber der Reihe nach:

Der Vermieter kündigte das langjährige Mietverhältnis (523,- € Miete) mit der Begründung, der beim Vermieter angestellte „neue Hausmeister“ benötige die Wohnung. Der Räumungsprozess ging erstinstanzlich in die Hose. Der Vermieter ging in Berufung, am Landgericht schlossen die Parteien, nach einem richterlichen Hinweis des Gerichts, jedoch einen Räumungsvergleich und der Mieter zog – vereinbarungsgemäß nach einer sechsmonatigen Räumungsfrist – aus. (mehr …)

BGH: Zur Verschattung des Grundstücks durch Bäume

Der für das Nachbarrecht zuständige V. Zivilsenat am BGH hatte sich heute mit der Frage zu befassen, ob die Verschattung des Grundstücks durch Bäume auf dem Nachbargrundstück eine Störung darstellt und der Grundstückseigentümer Beseitigung der Bäume verlangen kann.

1. Sachverhalt

Die Kläger sind Grundstückseigentümer in einer Reihenhaussiedlung in NRW. Das Grundstück grenzt an eine öffentliche Parkanlage Phone Number Trace , in der mehrere 25 Meter hohe Eschen stehen, die zu bestimmten Zeiten das Grundstück der Kläger vollständig verschatten. Die Bäume stehen ca. 9-10 Meter entfernt von der Grundstücksgrenze. Die Kläger verlangen von der beklagten Gemeinde Beseitigung der Bäume. Der Garten eigne sich, wegen der Verschattung, weder zur Erholung, noch zur Hege und Pflege der von den Klägern angelegten anspruchsvollen Bonsai-Kulturen.

Die Klage wurde in allen 3 Instanzen abgewiesen.

2. Das Urteil

Der BGH verneint vorliegend einen Beseitigungsanspruch und beschränkt im Wesentlichen die Rechte der Grundstücksnachbarn auf die Regelungen der landesrechtlichen Nachbarschaftsgesetze, soweit nicht ganz besondere Beeiträchtigungen vorliegen. (mehr …)